Du hast die Immobilie als Kapitalanlage für dich entdeckt? Dann beschäftigst du dich mit einem sehr interessanten Thema! Hier kommt es auf der einen Seite auf die Rahmendaten der Immobilie an, auf die wir an dieser Stelle nicht eingehen werden (mehr kannst du hier erfahren). Aber mindestens genauso wichtig, ist die richtige Finanzierung der Kapitalanlage. Hier lauern viele Fallstricke, die einem in der Zukunft das Leben deutlich erschweren können.
Prinzipiell ist es hier sehr wichtig zu unterscheiden, ob es sich um ein einmaliges Vorhaben handelt oder ob das Thema in den kommenden Jahren regelmäßiger durchgeführt werden soll! Im ersten Fall, kann man die Finanzierung ähnlich einer Eigennutzungs-Finanzierung sehen, bei der man mehr auf individuelle Anforderungen eingeht. Im zweiten Fall, sind ganz andere Dinge von Bedeutung:
Zinssatz und Tilgung, je geringer desto besser?
Als Kapitalanleger ist die Diskussion in diesem Bereich so alt, wie die Kapitalanlage an sich. Prinzipiell stoßen hier zwei Welten aufeinander. In der monatlichen Rate werden Zins und Tilgung verrechnet. Je höher der Zinssatz (bspw. durch längere Zinsbindungen, siehe hierzu die nächsten Punkte), desto weniger bleibt für die laufende Tilgung übrig, wenn wir von einer konstanten monatlichen Finanzierungssrate ausgehen. Parallel bedeutet aber auch eine geringere Tilgung eine deutlich höhere Restschuld zum Ende der Zinsbindung, die für die Risikoprüfung der Banken seit der Wohnimmobiliarkreditrichtlinie aus 2016 extrem wichtig ist (siehe auch hierzu die nächsten Punkte). Zudem fordern viele Banken häufig Mindesttilgungen ein, damit die Kreditgenehmigung erfolgreich abgeschlossen werden kann. Du siehst also, dass es hierbei nicht nur um die Wünsche der Kapitalanlegers geht, sondern auch die Bankenprüfung einen wesentlichen Anteil an der Entscheidungsfindung hat.
Lange vs. kurze Zinsbindung, was macht Sinn?
Auch hier gibt es kein „Patentrezept“. Prinzipiell ist am Markt alles möglich, von variabler Zinsbindung bis zu 40 Jahren Zinsfestschreibung. Was im Einzelfall Sinn macht, hängt unter anderem auch sehr stark von den Wünschen des Kapitalanlegers (Cash-Flow, Projektsicherheit, Entwicklungspotential etc.), den Rahmendaten des Objektes, der persönlichen Einschätzung zu Zinsänderungsrisiken und nicht zuletzt von der Risikoprüfung der Bank ab. Entscheidend ist eine Variante zu finden, mit der sich der Kapitalanleger „wohl fühlt“ und die ihm gleichzeitig für zukünftige Projekte bei der Kreditvergabe „keine Steine in den Weg legt“.
Warum sind offene Restschulden wichtig?
Das Thema „offene Restschulden“ am Ende der Zinsbindung ist seit der Wohnimmobiliarkreditrichtlinie aus 2016 ein sehr wichtiges Kreditkriterium. Aus dieser Richtlinie heraus dürfen Banken nur noch Immobiliendarlehen vergeben, wenn über die gesamte Lebenszeit die jeweilige „Haushaltsrechnung funktioniert“. Auf gut Deutsch, wenn deine Einnahmen höher sind, als deine Ausgaben. Auch die Berücksichtigung von Zinsänderungssrisiken ist hier ein entscheidender Faktor. So müssen alle Kreditinstitute offene Restschulden mit einem „Grenzzinssatz“ kalkulieren, der in der Regel zwischen 3-6% liegt. Die Haushaltsrechnung muss somit eine jährliche „Stress-Annuität“ von bis zu 8% (Zins und Tilgung) am Ende der jeweiligen Zinsbindung aushalten. Wer hier also nicht ordentlich kalkuliert und das berücksichtigt, wird meist nach 2-4 Objekten, vorerst keine weiteren Immobilien-Darlehen von den Banken erhalten oder muss mit sehr hohem Eigenkapital-Einsatz arbeiten.
Eine Bank oder mehrere, was ist sinnvoll?
Auch hier gibt es unterschiedliche Sichtweisen. Wie bei allem im Leben, gibt es auch hier Vor- und Nachteile. Die Konzentration auf ein Institut hat Vorteile in der Abwicklungsgeschwindigkeit und im zusammenzustellen der Daten, da der Bank in diesem Fall alle wesentlichen Informationen laufend vorliegen. Allerdings gilt dies auch im Umkehrschluss, wenn bspw. Investitionen nicht so funktionieren, wie geplant. Eine weitere Einschränkung besteht dadurch, dass Kaufvorhaben zumeist innerhalb einer Region liegen müssen, denn die meisten Institute haben einen klar definierten „Standort“ für den sie Finanzierungen bereitstellen. Parallel besteht auch das Risiko der Abhängigkeit von einer Bank. Sollten sich zum Beispiel interne Prüfregularien oder das Geschäftsmodell der Bank verändern, kann ganz schnell Schluss sein mit der Vergabe von weiteren Immobilienkrediten. Von daher macht es aus unserer Sicht auf jeden Fall Sinn mit mehreren Instituten zu arbeiten.
Wieviel Eigenkapital brauchst du?
Auch hier haben wir ein sehr spannendes Thema, das stark im Zusammenhang mit der Wohnimmobiliarkreditrichtlinie aus 2016 steht. Vor dieser war es gängig, dass Kaufnebenkosten ebenfalls in der Immobilienfinanzierung „mitfinanziert“ wurden. Dadurch waren Finanzierungen mit wenig, bis gar keinem Eigenkapital durchaus möglich. Auf Grund der Richtlinie, den deutlich gestiegenen Immobilienpreisen und den dadurch sehr knappen Beleihungswerten (Objektsicherheiten für die Banken), fordern die meisten Banken bei Kapitalanlegern die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbucheintragung und ggf. eine Maklercourtage) als Mindest-Eigenkapital an. Wer dieses Mindest-Eigenkapital nachweisen und einbringen kann, hat dann bei der Wahl des Institutes schon viele Möglichkeiten. Immobilienfinanzierungen ganz ohne Eigenkapital sind zwar prinzipiell am Markt möglich, führen aber häufig zu einer deutlichen Verschlechterung der Bonitätseinschätzung und scheitern damit zumeist an einem der vorher genannten Punkte.
Sind tilgungsausgesetzte Darlehen sinnvoll?
Zu dieser Frage gibt es sehr viele unterschiedliche Meinungen. Zuallererst muss gesagt werden, dass jede Variante gewisse Vor- und Nachteile hat. Einer der wesentlichen Punkte für ein solches Finanzierungs-Modell, liegt in der steuerlichen Absetzbarkeit der Darlehenszinsen. Durch ein tilgungsausgesetztes Modell verändert sich die Zinsbelastung über einen gewissen Zeitraum nicht. Dadurch können, im Vergleich zu einem Darlehen mit laufender Tilgung, höhere Zinskosten über den Betrachtungszeitraum steuerlich geltend gemacht werden. In der Vergangenheit waren die steuerlichen Auswirkungen des tilgungsausgesetzten Modells allerdings aufgrund der geringen Zinssätze eher überschaubar. Durch die Zinswende im Jahr 2022 und den stark gestiegenen Zinssätzen, hat sich das Bild aber deutlich verändert und sollte auf jeden Fall mit in die Überlegung einbezogen werden. Pauschale Aussagen können aber nach wie vor nicht getroffen werden, da es hier sehr stark auf die jeweiligen Rahmendaten des Sachverhaltes/ Haushaltes ankommt.
Wohnsitz im Ausland, was sind die Auswirkungen?
Wenn du einen Wohnsitz im Ausland hast und als Privatperson Kapitalanlage in Immobilien umsetzen willst, dann erschwert sich das Thema seit der Wohnimmobiliarkreditrichtlinie deutlich. Es kommt unter anderem darauf an, ob ein Zweitwohnsitz in Deutschland gemeldet ist oder nicht. Ob es sich beim Ausland um ein EU-Land handelt oder nicht und ob das Gehalt in Euro oder einer anderen Währung bezahlt wird. Bei innereuropäischem Ausland mit einer anderen Währung als Euro kommt erschwerend noch das Kapitalwandlungsrecht hinzu. Du siehst also, hier kommt es sehr stark auf den Sachverhalt an und pauschale Antworten sind hier eher schwierig. Die gute Nachricht ist allerdings, für viele Fälle gibt es Lösungsmöglichkeiten!
