Der Übergang zwischen einem Kapitalanleger, der regelmäßig investiert, und einem Investor ist fließend. Wenn du dich regelmäßig mit dem Thema auseinandersetzt, werden die Banken mit der Zeit die Blickrichtung verändern. Sie sehen dich dann nicht mehr nur als „Kapitalanleger“, sondern vielmehr als Investor.
Allerdings kann es auch hier große Unterschiede geben. Du kannst bspw. die Objekte in privater Hand halten oder auch in Personen- oder Kapitalgesellschaften einbringen und bündeln. Das alles hat natürlich wieder Vor- und Nachteile bspw. in Sachen der Versteuerung, der Haltefristen oder auch für den Investor an sich.
Was aber nicht außer Acht gelassen werden darf: Es hat auch deutliche Auswirkungen, auf die Art und Weise hat, wie finanziert werden kann. Die Finanzierbarkeit und Rahmenanforderung der Banken verändern sich, je nach gewähltem Modell, sehr deutlich.
Gerade aus diesen Gründen ist es entscheidend, mit einem kompetenten Finanzierungspartner zu arbeiten, der sein Handwerk versteht.
Immobilien im Privatvermögen
Hierbei handelt es sich um die am Häufigsten umgesetzte Variante. Die Kapitalanleger kaufen regelmäßig am Markt neue Immobilien und belassen die Objekte im Privatvermögen.
Wenn du dies so umsetzt, dann gilt für dich die Wohnimmobiliarkreditrichtline. Hier muss vor allem auf die Themen Cash-Flow und Anschlussfinanzierungrisiko/ -stresstest geachtet werden. Zudem sollte die Immobilie sich nicht nur „selbst tragen“ sondern aus Bankensicht auch tatsächliche Überschüsse erzielen. Denn Banken rechnen anders, als du.
Je höher zudem das offene Kreditvolumen wird, desto konservativer werden die Banken bewerten und gerade dann hilft eine gute Bonität weiter.
Dir muss allerdings auch klar sein, dass in dieser Variante die Haftung für Themen, die nicht so funktionieren wie geplant, sich auf das gesamte Privatvermögen ausweiten kann.
Immobilien in Kapital-/ Personengesellschaft
Eine Alternative zum Privatvermögen bietet die Möglichkeit das Immobilienvermögen in einer Personen- oder Kapitalgesellschaft zu bündeln. Häufig wird hier mit einer GmbH-Lösung oder auch mit einer Stiftung gearbeitet.
Die GmbH (oder auch vvGmbH) wird gegründet, um das Immobilienvermögen zu halten, Immobilienkredite aufzunehmen und die Einnahmen in der GmbH zu bündeln. Das Gründen einer solchen Gesellschaft ist mit deutlichen Rahmenkosten verbunden und gleichzeitig sind die Buchführungspflichten auch deutlich erhöht. Das alles „rechnet“ sich in den meiste Fällen erst ab einem gewissen Objektbestand.
Parallel bietet das Thema aber deutliche Vorteile in der Haftung, durch Begrenzung der Risiken auf das Gesellschaftsvermögen und auch in Sachen Versteuerung. Für diese Fragen ist es allerdings ratsam einen kompetenten Steuerberater „mit ins Boot zu nehmen“.
Zudem muss erwähnt werden, dass gerade zu Beginn der Gesellschaft häufig eine erweiterte Haftung der Banken auf das Privatvermögen gefordert wird, da keine Jahresabschlüsse und betriebswirtschaftliche Auswertungen zur Verfügung stehen. Existieren dann in der Folge zwei vollständige Jahresabschlüsse, wird normalweise auf die Privathaftung verzichtet, sofern die Ergebnisse wie kalkuliert (oder auch besser) ausfallen.
Im Anschluss begrenzt sich die Kreditprüfung dann „nur noch“ auf die Gesellschaft und nicht mehr auf das Privatvermögen. Parallel wird die Kreditprüfung für die Banken allerdings etwas komplexer, da in der Bank der Bereich für Gewerbe-Kunden ebenfalls im Prozess integriert werden muss.
Immobilien im Privatvermögen und an Personen-/ Kapitalgesellschaft vermietet
Als drittes Modell haben wir noch die Mischung der beiden oberen Themen. Der Investor kauft die Immobilien weiterhin im Privatvermögen an und vermietet diese Objekte dann in der Folge an seine eigene (oder eine andere) Personen- oder Kapitalgesellschaft. Die Gesellschaft hat dann bspw. als Geschäftszweck die Vermietung und Verwaltungder der Objekte.
Die Objekte befinden sich somit im Privatvermögen, die Gewinne sollen aber primär in der Gesellschaft entstehen. Das Modell wird vor allem für sehr „Cash-Flow-Starke“-Geschäftsmodelle (wie bspw. Kurzzeit-Vermietung) gewählt, um die Risiken aus der unternehmerischen Tätigkeit zu begrenzen.
Zudem sollen die Immobilien im Privatvermögen gehalten werden und gleichzeitig die Gewinne geringer versteuert werdem müssen. Auch in diesem Fall ist es ratsam einen kompetenten Steuerberater bei der Konzepterstellung zu Rate zu ziehen.
Allerdings besteht in dieser Variante die Herausforderung, dass für die Kreditvergabe weiterhin die Wohnimmobiliarkreditrichtlinie einzuhalten ist. Somit muss die Vermietung an die Gesellschaft sinnvoll geregelt sein, wodurch ein Teil der Gewinne in das Privatvermögen verschoben wird.
Gleichzeitig zur privaten Seite, müssen zur Kreditvergabe die Unternehmenszahlen (wie bspw. die Jahresabschlüsse) ebenfalls vorgelegt werden. Auf der Bankenseite wird die Kreditprüfung ebenfalls auf den Bereich für Gewerbe-Kunden ausgeweitet, da hier beide Abteilungen in der Bank betroffen sind.
Wohnsitz im Ausland, was sind die Auswirkungen?
Wenn du einen Wohnsitz im Ausland hast und als Privatperson Kapitalanlage in Immobilien umsetzen willst, dann erschwert sich das Thema seit der Wohnimmobiliarkreditrichtlinie deutlich.
Es kommt unter anderem darauf an, ob ein Zweitwohnsitz in Deutschland gemeldet ist oder nicht. Ob es sich beim Ausland um ein EU-Land handelt oder nicht und ob das Gehalt in Euro oder einer anderen Währung bezahlt wird. Bei innereuropäischem Ausland mit einer anderen Währung als Euro kommt erschwerend noch das Kapitalwandlungsrecht hinzu.
Du siehst also, hier kommt es sehr stark auf den Sachverhalt an und pauschale Antworten sind hier schwierig. Die gute Nachricht ist allerdings, für Investoren und Kapitalanleger gibt es diverse, gut funktionierende Lösungsmöglichkeiten!
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