Investor

Der Übergang zwischen einem Kapitalanleger, der regelmäßig investiert, und einem Investor ist fließend. Wenn du dich regelmäßig mit dem Thema auseinandersetzt, werden die Banken mit der Zeit die Blickrichtung verändern. Sie sehen dich dann nicht mehr nur als Kapitalanleger, sondern als Investor. Allerdings kann es auch hier große Unterschiede geben. Du kannst die Objekte in privater Hand halten oder auch in Personen- oder Kapitalgesellschaften einbringen und bündeln. Das alles hat natürlich wieder Vor- und Nachteile bspw. in Sachen der Versteuerung, der Haltefristen oder auch für den Investor an sich. Was aber nicht außer Acht gelassen werden darf, dass es auch deutliche Auswirkungen, auf die Art und Weise wie finanziert werden kann, hat. Die Finanzierbarkeit und Rahmenanforderung der Banken verändern sich, je nach gewähltem Modell, doch sehr deutlich. Gerade aus diesen Gründen ist es entscheidend, mit einem Finanzierungspartner zu arbeiten, der sein Handwerk versteht. 

Immobilien im Privatvermögen 

Hier handelt es sich wahrscheinlich um die häufigste Variante. Die Kapitalanleger kaufen regelmäßig am Markt neue Immobilien und belassen die Objekte dann im Privatvermögen. Wenn du dies so machst, dann gilt für dich ganz „normal“ die Wohnimmobiliarkreditrichtline. Hier muss vor allem auf die Themen Cash-Flow und Anschlussfinanzierungrisiko/ -stresstest geachtet werden. Zudem sollte die Immobilie sich nicht nur „selbst tragen“ sondern aus Bankensicht auch tatsächliche Überschüsse erzielen. Denn Banken rechnen anders, als du. Je höher zudem das offene Kreditvolumen wird, desto konservativer werden die Banken bewerten und dann hilft eine gute Bonität weiter. Dir muss allerdings auch klar sein, dass in dieser Variante die Haftung für Themen, die nicht so funktionieren wie geplant, sich auf das gesamte Privatvermögen ausweiten kann. 

Immobilien in Kapital-/ Personengesellschaft 

Eine Alternative zum Privatvermögen bietet die Möglichkeit das Immobilienvermögen in einer Personen- oder Kapitalgesellschaft zu bündeln. Häufig wird hier mit einer GmbH-Lösung gearbeitet. Die GmbH wird gegründet, um das Immobilienvermögen zu halten, Immobilienkredite aufzunehmen und die Einnahmen in der GmbH zu bündeln. Das Gründen einer solchen Gesellschaft ist mit deutlichen Rahmenkosten verbunden und gleichzeitig sind die Buchführungspflichten auch deutlich erhöht. Das alles „rechnet“ sich in den meiste Fällen erst ab einem gewissen Objektbestand. Parallel bietet das Thema aber deutliche Vorteile in der Haftung durch Begrenzung der Risiken auf das Gesellschaftsvermögen und auch in Sachen Versteuerung. Für diese Fragen ist es allerdings ratsam einen kompetenten Steuerberater „mit ins Boot zu nehmen“. Zudem muss erwähnt werden, dass gerade zu Beginn der Gesellschaft häufig eine erweiterte Haftung der Banken auf das Privatvermögen gefordert wird, da keine Jahresabschlüsse und betriebswirtschaftliche Auswertungen zur Verfügung stehen. Existieren dann zwei vollständige Jahresabschlüsse in der Folge, wird normalweise auf die Privathaftung verzichtet, sofern die Ergebnisse wie kalkuliert (oder auch besser) ausfallen. In der Folge begrenzt sich die Kreditprüfung dann „nur noch“ auf die Gesellschaft und nicht mehr auf das Privatvermögen. Parallel wird die Kreditprüfung für die Banken allerdings etwas komplexer, da der Bereich für Gewerbe-Kunden ebenfalls im Prozess integriert werden muss. 

Immobilien im Privatvermögen und an Personen-/ Kapitalgesellschaft vermietet 

Als drittes Modell haben wir noch die Mischung der beiden oberen Themen. Der Investor kauft die Immobilien weiterhin im Privatvermögen an und vermietet diese Objekte dann in der Folge an seine eigene (oder eine andere) Personen- oder Kapitalgesellschaft. Die Gesellschaft hat dann als Geschäftszweck die Vermietung, Verwaltung und Organisation der Objekte zu übernehmen bzw. abzubilden. Die Objekte befinden sich somit im Privatvermögen, die Gewinne sollen in der Gesellschaft entstehen. Das Modell wird vor allem für sehr „Cash-Flow-Starke“-Geschäftsmodelle (wie bspw. Kurzzeitvermietung) gewählt, um die Risiken aus der unternehmerischen Tätigkeit zu begrenzen, die Immobilien im Privatvermögen zu halten und gleichzeitig die Gewinne geringer versteuern zu müssen. Auch in diesem Fall ist es ratsam einen kompetenten Steuerberater bei der Konzepterstellung zur Rate zu ziehen. Allerdings besteht in dieser Variante die Herausforderung, dass für die Kreditvergabe weiterhin die Wohnimmobiliarkreditrichtlinie gilt. Somit muss die Vermietung an die Gesellschaft sinnvoll geregelt sein, wodurch ein Teil der Gewinne in das Privatvermögen verschoben wird. Gleichzeitig zur privaten Seite, müssen zur Kreditvergabe die Unternehmenszahlen (wie bspw. Jahresabschlüsse) ebenfalls vorgelegt werden. Auf der Bankenseite wird die Kreditprüfung ebenfalls auf den Bereich für Gewerbe-Kunden ausgeweitet, da hier beide Bereiche betroffen sind. 

Wohnsitz im Ausland, was sind die Auswirkungen? 

Wenn du einen Wohnsitz im Ausland hast und als Privatperson Kapitalanlage in Immobilien umsetzen willst, dann erschwert sich das Thema seit der Wohnimmobiliarkreditrichtlinie deutlich. Es kommt unter anderem darauf an, ob ein Zweitwohnsitz in Deutschland gemeldet ist oder nicht. Ob es sich beim Ausland um ein EU-Land handelt oder nicht und ob das Gehalt in Euro oder einer anderen Währung bezahlt wird. Bei innereuropäischem Ausland mit einer anderen Währung als Euro kommt erschwerend noch das Kapitalwandlungsrecht hinzu. Du siehst also, hier kommt es sehr stark auf den Sachverhalt an und pauschale Antworten sind hier eher schwierig. Die gute Nachricht ist allerdings, für Investoren gibt es diverse, gut funktionierende Lösungsmöglichkeiten! 

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Danke für deine Geduld, Thomas! 🙂
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Nico

Ich möchte mich hier nochmals bei Herrn Romer für meine bisher schnellste und unkomplizierteste Immobilienfinanzierung bedanken. Es wurde alles sehr einfach Online und telefonisch erledigt, und ich habe mich sehr gut aufgehoben gefühlt. Gerne in Zukunft wieder!

Andreas Beck

Da ich selbst in der Bankbranche tätig war, weiß ich wie wichtig es ist Kunden umfassend zu beraten.
Leider bekommt man eine zufriedenstellende Beratung in den verschiedenen Banken und Sparkassen zunehmend nicht mehr, da dort nicht mehr der Kunde, sondern der eigene Profit im Mittelpunkt steht.
Mit Thomas Romer haben wir einen äußerst kompetenten Finanzierungsspezialisten gefunden.
Wir waren begeistert, wie strukturiert und verständlich uns die verschiedensten Finanzierungsmöglichkeiten erklärt wurden.
Und wir sind überzeugt, dass wir durch Thomas großem Elan und Engagement die für uns beste Finanzierung gefunden haben.
Es ist ein schönes Gefühl, wenn man sich auf die Berechnungen und Aussagen verlassen kann, um später „böse Überraschungen“ zu vermeiden.
Mit ruhigen Gewissen können wir Thomas wärmstens weiterempfehlen. Überzeugen sie sich selbst!
Danke, Thomas, für die super Arbeit.

Andreas H.

Ich kann Hr. Romer sehr empfehlen, er ist immer gut erreichbar, sehr kompetent und dabei gut gelaunt. Wir haben in den letzten Jahren schon etliche Projekte erfolgreich umgesetzt. Geholfen hat mir dabei die schnelle Bearbeitung meiner Anfragen.
Weiter so!

Eduard Maurer

Haben in mehreren Terminen die beste Finanzierungsstruktur für den Kauf einer Eigentumswohnung mit Thomas Romer erarbeitet. Er hat sich wirklich viel Zeit für uns genommen, kreative Lösungsansätze vorgeschlagen und die Abwicklung lief absolut reibungs- und problemlos. Das Beste: Für uns vollkommen kostenlos - da lacht das Schwabenherz 🙂
Aber Spaß beiseite - wir waren begeistert von der Professionalität und trotzdem bodenständigen und verständlichen Erklärungen, die wir hier bekommen an. Auf einen Schlag hat man die Konditonen vieler regionaler und größerer Banken und kann so ohne viele Banktermine die Konditionen vergleichen.
Das war definitiv nicht das letzte Finanzierungsvorhaben, das wir mit dem Zentrum für Immobilien und Finanzen in Angriff nehmen. 1000 Dank!!!

Benjamin T.

Herr Romer begleitet bereits mehrere Finanzierungsprojekte von mir. Er arbeitet sehr proaktiv und bereitet Unterlagen sehr professionell und übersichtlich auf. Die Kommunikation ist top. Auch für weitere Projekte werde ich zuerst auf diese Firma zugehen. Vielen Dank auch auf diesem Wege.

Michael Hegner

Bei der Finanzierung des Eigenheimes kann man viele Fehler machen, deshalb ist es wichtig einen vertrauensvollen Partner an der Seite zu haben. Diesen findet man hier im Zentrum für Immobilien und Finanzen definitiv!
Eine ausführliche, kompetente und vorallem verständliche Beratung ist hier selbstverständlich. Wer glaubt hier ein Finanzprodukt zu finden welches maßgeschneidert ist, wie es in der Werbung von großen bekannten Banken umworben wird, der liegt falsch! Hier im Zentrum für Immobilien und Finanzen wurde mir von Herr Romer das angeboten, das unter Berücksichtigung aller persönlichen, pivaten und beruflichen Gegebenheiten wirklich zu mir passte. Ich freue mich auf eine weiterhin gute und freundliche Zusammenarbeit mit Ihnen.

Jens T.
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