Du willst dir eine Immobilie kaufen und hast über die letzten Jahre Eigenkapital für den Kauf angespart? Dann dürfen wir dir an dieser Stelle gratulieren, denn dadurch wird nicht nur die Finanzierbarkeit des Projektes deutlich erleichtert, sondern die Banken honorieren das auch mit deutlich besseren Zins-Konditionen! Nicht nur das, wer eine gewisse Menge an Eigenkapital mitbringt, hat die Qual der Wahl beim Banken-Angebot, denn gute „Bonitäten“ sind bei allen Kreditinstituten gerne gesehen.
Im Folgenden geben wir dir einen kurzen Überblick, zu den wichtigsten Punkten:
Was wird als Eigenkapital akzeptiert?
Viele denken beim Thema Eigenkapital vor allem an Gelder auf Girokonten, Sparbücher und Tagesgeld-Konten. Doch das ist weit gefehlt, denn es können auch viele weitere Themen verwendet werden. Eines der Bekanntesten sind Guthaben aus Bausparverträgen. Des Weiteren können Rückkaufswerte von Lebens- und Rentenversicherungen oder auch Guthaben von Riester-Verträgen (sofern es sich beim Kauf/ Bau um Eigennutzung handelt) verwendet werden. Zudem können auch Depotguthaben aus Fonds, ETFs oder auch Einzelaktien angesetzt werden.
Wer das Geld nicht auf Konten zur Verfügung hat, aber handwerklich geschickt ist, kann auch seine Eigenleistungen als Eigenkapital ansetzen.
Gibt es vielleicht noch eine weitere Immobilie im Eigentum, so kann auch diese als sogenannte „Zusatzsicherheit“ bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Du siehst also, es gibt Möglichkeiten über Möglichkeiten, man muss nur wissen, wo man suchen muss.
Wieviel Eigen-Kapital soll ich einsetzen?
Diese Frage ist gar nicht so einfach zu beantworten, denn die passende Lösung hängt von vielen Faktoren ab. Prinzipiell gilt, je mehr Kapital man einsetzt, desto besser wird der Zins. Parallel wird die Finanzierungssumme geringer, was zu einer geringeren monatlichen Rate führt.
Allerdings macht es Sinn, nicht das gesamte Vermögen zu verwenden. Es sollte immer noch genug „Puffer“ nach der Finanzierung für „Unvorhergesehenes“ oder auch höher ausfallende Baukosten (v. a. beim Neubau oder bei Modernisierungen/ Sanierungen) zur Verfügung stehen. Hier sollte bei jedem Finanzierungsfall individuell geprüft werden, was Sinn macht.
Welche Rate macht Sinn?
Auch das Thema mit der passenden Rate ist nicht ganz so einfach zu beantworten, da es stark davon abhängt, in welcher Ausgangs- und Lebenssituation du dich befindest. So sollten Käufer oder Bauherren, die vor der Familienplanung stehen z. B. damit kalkulieren, dass ein zweites Einkommen eine gewisse Zeit nicht zur Verfügung stehen wird und gleichzeitig aber die Lebenshaltungskosten im Haushalt steigen werden. Hier wäre mit Sicherheit eine geringere Rate zu empfehlen, um etwas „Spielraum“ in der Zukunft zu haben.
Hast du dem gegenüber ein höheres, gesichertes Einkommen, so verkraftest du auch eine höhere Rate und kannst dadurch die Laufzeit des Darlehens deutlich verkürzen. In diesem Zusammenhang fallen dann auch die Zinszahlungen an die Bank deutlich geringer aus.
Kurze Zinsbindung oder Lange Zinsbindung?
Die Menschen tendieren im Allgemeinen dazu Zinsen „länger festzuschreiben“, da die Angst vor Zinsänderungen in der Zukunft vorhanden ist. Es wäre aber auch fatal, wenn du das Thema vollkommen ausblenden würdest. Hier ist es entscheidend, dass man ein Konzept findet, das für den jeweiligen Haushalt passt. Vor allem ein guter Berater macht hier einen großen Unterschied! Idealerweise sollten mehrere Szenarien betrachtet und miteinander verglichen werden. Dabei sollte u. a. das Thema „was ist ein sinnvolles Maß an Zinssicherheit“ eine zentrale Rolle spielen.
Zins- Kondition oder Gesamt-Konzept, was ist wichtiger?
Die Antwort darauf kann sehr unterschiedlich ausfallen. Aus unserer Sicht hängt sie sehr stark mit dem Finanzierungsvolumen zusammen. Während bei geringeren Darlehenssummen der Fokus stärker auf die Zinskondition gelegt werden kann, ist bei hohen Darlehenssummen das gesamte Finanzierungskonzept entscheidender. Hier sollte man immer ein „Worst-Case-Szenario“ abbilden können, unter dem die Finanzierung über die gesamte Laufzeit trotzdem funktioniert. Einer der Hauptgründer hierfür sind mögliche Zinsänderungssrisiken in 10/15/20 oder mehr Jahren. Parallel muss der Haushalt aber auch einen „Zins-Stress-Test“ der Banken verkraften, was ohne Konzept nur schwer möglich ist.
